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房地产行业:地产泡沫+通缩=超级地产泡沫

研究机构:华泰证券 研究员:曹光亮 发布时间:2015-02-28

与市场普遍讨论的改革与地产转型的认知不同,我们认为决定未来几年地产走势的主要矛盾是,没有破灭的地产泡沫和日益严重的通缩压力之下的政策抉择问题。

地产泡沫与通缩同时存在并不是一个常见的现象。二战以后,在我们能够搜集到数据的18 个国家中,这种现象总共只出现过29 次,并且存续的时间都不是很长。

地产泡沫与通缩共存会增加央行政策抉择的难度。如果像08 年那样地产泡沫炸裂与通缩同时来临,央行选择很简单,玩命宽松即可。如果地产与CPI 同时到达高位,政策选择也很简单,不停加息便是。唯独地产泡沫高位徘徊,通缩压力却已来临时,央行政策选择最为艰难,若利用宽松政策拯救经济脱离通缩区域则势必将地产泡沫吹的更大,若不宽松任由地产景气程度下行,则势必招来更深的通缩。

地产景气程度越高,降息越容易刺激房价上涨。在报告《永远找不到的完美利率-一个地产研究的框架》中,我们证明了存在一个完美利率,当真实利率水平低于完美利率时,房地产景气程度会螺旋式上升。同时也证明了,房地产景气水平越高,对应的完美利率水平就越高。因此在地产景气程度高时降息,更容易将利率打到完美利率水平之下,也更容易刺激起地产行业的再度繁荣。

在更深的通缩与更大的泡沫之间,全部的央行都选择了更大的泡沫。通缩除了会导致经济衰退、失业率上升以外,更为重要的是它还能让传统货币政策失效。在央行的工具箱中,名义利率没有上限,却有一个逻辑上的下限,即不能低于0。如果经济进入通缩区域,经济体内的实际利率水平将不再受央行控制。即名义利率很低,但由于通缩的存在,实际利率可能越来越高。央行只能束手无策,呆萌萌地看着经济堕入螺旋式下降之中。因此全部的央行在面临通缩威胁时,都无一例外地选择货币宽松,而情愿付出地产泡沫越来越大的代价。

中国地产周期本来就没有结束,通缩压力的出现会导致地产泡沫膨胀更快。在我们的深度报告《永远找不到的完美利率-一个地产研究的框架》、《好的泡沫与坏的泡沫》中,我们很系统的研究了地产泡沫的生命周期问题,并且指出中国地产行业的大拐点肯定没有到来。而现在的通缩压力,以及随之而来的货币宽松政策,无疑会使得泡沫的扩张速度加快,兴许最终房价的最高点,会超出了所有人的想象。

依旧坚定看好地产股票的表现,并按照优先顺序前后推荐信达地产,华侨城A,保利地产首开股份、招商地产、南京高科万科A张江高科。尤其提醒信达地产与华侨城的投资机会

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