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万科A(000002):处理广信资产包 追求更高的运营效率

研究机构:长江证券 研究员:刘义/袁佳楠 发布时间:2020-07-01

事件描述

6 月29 日公司发布关于广信资产包引入战略合作的公告,广州万科将持有的广州万溪50%股权以70.4 亿转让给战投(由中国信达资管等7 家公司委托成立的信托计划)(含30.4 亿元预付溢价款),同时收回前期股东投入320 亿元,累计收回资金390.4 亿。

事件评论

盘活低效资产并实现出表,追求更高的运营效率。广信资产包为万科2017 年6 月通过公开拍卖竞得,成交对价551 亿元,预估权益计容约211 万方。万科截至目前累计投入470.40 亿元(转让对价416 亿,其他费用支出54.4 亿)。近年来该项目开发进展低于预期,为加速资产盘活,公司将标的资产50%股权转让给战略投资者,本次交易包括三部分:(1)广州万科转让广州万溪50%的股权(70.4 亿元,含30.4 亿元的预付溢价款);(2)新股东投入置换原股东投入(70.4 亿元);(3)引入并购贷款置换原股东投入(249.6 亿元)。交易完成后广州万溪将由全资子公司变更为持股50%的合营公司(出表),万科预计收到资金390.4 亿。

短期投资收益带来一定贡献,但更重要的是可提升资金利用效率。预计本次交易将累计实现投资收益34.8 亿元,增加净利润约26.1 亿元,其中,30.4 亿元预付溢价款附带对赌条款(5 年内广信资产包取得不少于210.98 万平权益计容建面),条件成就时方可确认投资收益,而剩余约4.4 亿元投资收益预计可在交割完成后确认,将贡献净利润约3.3 亿,占2019 年归母净利润之比约0.85%。更重要的是,万科通过本次交易预计可收到现金390.4 亿元并实现项目出表,可有效降低“不良资产”对资金的占用和净负债率,收回的现金,如果用来还债,可明显降低利息支出(以万科2019 年借款利息费用资本化率5.01%估算,预计每年可节约利息支出约19.56 亿元),如果用来备货,可新增贡献超千亿货值。

开发业务创造稳健回报,第二曲线期权价值有待释放。战略前瞻及经营效率是万科长期制胜的护城河,开发业务具备持续创造丰厚“正利差”和“现金流”的能力,且新业务在价值创造层面已发展为不容忽略“第二曲线”;公司提请回购议案及与深铁战略合作释放积极信号,“价值释放”可能趋于显性化,业绩基础及估值底部均较为扎实,预测公司2020-2022 年归母净利449/518/597 亿,增速16%、15%、15%,当前股价对应的PE 分别为6.8X、5.9X、5.1X,维持“买入”评级。

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